深圳投资客买小产权房像买菜半年可挣三五万

2019-07-21 13:48:32 来源: 兰州信息港

深圳投资客买小产权房像买菜:半年可挣三五万

深圳市规土委一位内部人士告诉《华夏时报》,解决小产权房的问题已成中央高层的共识,但十八届三中全会即便提到小产权房,也只会是笼统的意见,不会有细则。

深圳“买小产权房如同买菜”  投资者押宝转正预期  小产权房的合法化问题再次浮出水面。  一份由国务院发展研究中心公开的、被各界冠名为“383方案”的改革方案在讲述农村土地改革时提道,对已经形成的“小产权房”,按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入,妥善解决这一历史遗留问题。  深圳市规土委一位内部人士告诉《华夏时报》,解决小产权房的问题已成中央高层的共识,但十八届三中全会即便提到小产权房,也只会是笼统的意见,不会有细则。  而小产权房转正的消息一放出,深圳不少投资客已按捺不住,开始四处搜寻性价比高的小产权房。不过深圳市房地产研究中心主任王锋认为,小产权房在短期内不可能转正。“要解决也要先解决村委集资建房的违法问题,然后才是购买环节的问题。”他说。  投资热潮再起  10月30日下午2点,深圳某商业银行的3位客户经理以拜访客户为名溜出了办公室,直奔光明新区塘家社区融域名城售楼处。在听说小产权房可能转正的消息后,他们萌发了投资小产权房的想法。  尽管是周三上班时间,但随行到达融域名城时,现场已有十多位看房的人,有的是自住,有的是打算投资,而认为不可能拆除、风险不大是他们的共识。“商品房限制多、门槛高,不适合再投资,小产权房是新的蓝海。”现场一位看房者这样告诉本报。  据售楼经理陈先生介绍,融域名城是由村委集资建设的统建楼,属于深圳小产权房的一种,占地面积约1.7万平米,而总建筑面积达到16万平米,容积率接近10。已建成的有10栋房,每栋30层,总共1600套房。  该村委做过市场调查,认为这种楼房的需求较大。陈经理也告诉本报,该统建楼购买者中的八九成是自住,目前二期仅剩100多套尾房,均价元/平米,而去年卖一期时,价格还有四千多一平米的房子。业主购买时可以分期3年贷款,在年利率6.765%的基础上打9.9折,100平米的3间房,首付32万元,另外可贷款32万。  一份来自深圳市规划国土委的研究报告显示,深圳一季度有73个违建楼盘在售,房价已达7900元/平米,均价为4000元/平米。提供银行按揭贷款或分期付款的楼盘共31个。其中,银行按揭贷款期限长的是光明新区某楼盘,首付五成,长10年分期月供。  可提供贷款的小产权房让投资客更加心动。上述商业银行客户经理杨洋在看完周边交通和产业布局后,便打算贷款购买一套两室69平米的小产权房。他认为这种投资的风险不大,也方便转让。  陈经理说,购房合同是由村委出具“共同出资建房合同书”,再由律师见证,除村委确权费50元/平米、500元律师见证费以及200元绿本制作费外,不再收取任何其他税费,将来转让也可以让村委或者其他中介代卖。  已经于2012年购入两套小产权房的张律师在听说“383”方案的相关表述后也很兴奋。“圈子内都高兴坏了。”他说。他所购买的两套小产权房在深圳龙华梅林关惠鑫公寓,都是28平米的单房,15万一套,每月收租1200元。  而惠鑫公寓管委会王先生告诉,因需求太旺,目前这种单房已涨至25万一套,且没盘放出来,近期前来买房的人倒是不少。  在宝安区专门代理公明街道内小产权房买卖的中介徐先生近日接到本报咨询买房的时,已没耐心做风险分析。“没有买过小产权房的人觉得是冒险,买过的人再去投资就跟买菜一样。”他告诉,公明片区的农民房(小产权房的其中一种)单价只要两千多,十几万就可以买两套房,每月租金至少有一千多。他还告诉,这种房子的风险几乎可以忽略不计。“房子即便拆迁,村委至少会把本钱给你。”他说。  徐先生说,他手头购买小产权房的人,投资和自住比例各占一半,投资客买过来,半年再卖掉,可小赚三五万元,而交易手续费很少。“不夸张地说,近期周末找我看房的人,不比排队买苹果的少。”他告诉。  能否转正?  上述深圳市规土委内部人士告诉,关于小产权房的问题,必须要先等中央指导性意见出来,各地才好操作,每个地方情况不同,实施情况自然也不同。  “深圳小产权房占了一半,政府若强行拆除将引发社会动荡。”一位小产权房的投资者这样告诉,而这也几乎成了所有购买小产权房者的共同心态。  王锋告诉,深圳此前对部分违法建筑确权发房产证,是针对本地农民,没有涉及到出售给外来人的统建楼或集资房,这些房子各种手续都没有,违法性质较严重。  尽管政府每年在强调对违法建筑的查处,但深圳每年仍有大批的小产权房拔地而起。相关部门公布的数据显示,截至2011年12月,深圳违法建筑达37.94万栋,建筑面积高达4.05亿平米,是深圳市总建筑面积的49.27%。  据统计,全国范围目前小产权房总量可能已超过70亿平米。市场分析人士认为,如此巨量的供应一旦合法地进入市场,对房价势必造成猛烈冲击。  “补地价是肯定的,不然对商品房不公平。”上述深圳规土委人士表示,小产权房转正其实对政府而言也有利,可收地价,交易又可收税。  “若能转正,这将是比商品房回报率更高的投资。”杨洋认为,即便补地价也是象征性的,肯定比商品房的地价便宜。  近几年来深圳一直在清理违法建筑,一类是农民的私宅,另一类是村集体经济组织合建的统建楼,均属于小产权房。1999年3月5日之前建的违法建筑,目前基本上已全部领到绿本房产证,每平米只需补交几百元的地价,而这一时间节点之后的小产权房目前仍在处置中。  “村委违规建房都没有解决,更别说小业主买房,已是违法再加违法,不可能强迫政府解决你的违法行为。”王锋认为,土地改革很复杂,配套方案需要时间来反复验证,这类小产权房有关部门还在调研,短期内不可能发正式房本,就好比房产税,“十四大”就提出来,直到“十七大”后才试点,现在都“十八大”了也没推广。  深圳市查违办发言人柏军胜曾告诉本报,违法建筑必须符合城市总体规划、土地利用总体规划,以及安全、消防、环保等要求,才能进入到合法化处理程序。  “转不转正都无所谓,1年时间我已经收回两万多租金,且卖出去随时有人接盘,非常抢手。”张律师表示,已做好长期投资的打算,如果能转正当然更好。  深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心宋丁认为,小产权房涉及群体庞大,不解决问题只会越来越严重,政府也没法利用土地,但解决对房价肯定有影响,政府需要衡量市场影响,不能一刀切,如果建筑质量、消防等合规,符合规划的可发证,不符合要求的提出整改,分类分批解决。  相关报道>>>  楼市市场化改革“一课”:变抑需求为增供给  叶檀:小产权房是一个地雷阵 短期房价不会崩溃

“小产权房”暂无新政 三中全会或迎来破题契机  近期,急剧升温的“小产权房”话题引发业界广泛关注和讨论,也让这一历史遗留问题再次进入公众视野。《经济参考报》从相关政府部门了解到,在三中全会前,围绕小产权房很难有相关措施出台。但专家认为,虽然小产权房问题不会在短时间内解决,但是三中全会很可能为这一“历史遗留问题”破题迎来契机。  日前,国务院发展研究中心公布的其为十八届三中全会提交的“383”改革方案提出,在规划和用途管制下,允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场,对已经形成的小产权房,按照不同情况补缴一定数量的土地出让金,妥善解决这一历史遗留问题。此方案再度引来市场关注。  与此同时,作为南京大型小产权房项目的七彩星城,开始补办土地出让手续,其业主可以更换购房合同以及办理银行按揭等手续,但此举被外界认为是“变相”为小产权房转正。不过,南京市国土局指出,这一系列动作是对历史遗留的集体土地房地产处置的延续,不可解读为“小产权房转正”。  接受《经济参考报》采访的住建部官员表示,在三中全会之前有关小产权房政策走向并不确定,因此难下定论。接近国土部的相关人士也表示,关于小产权房的相关口径并未发生变化。实际上,国土部曾多次表示小产权房不合法。国土资源部执法监察局巡视员王宗亚表示,我国已在部分地区对清理小产权房工作进行试点,“中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证,凡是小产权房不予确权登记,不受法律保护。”  据了解,“小产权房”是占用农村集体土地建设,并向农村集体经济组织以外的成员销售的商品住宅。国家法律法规有明确规定,城镇居民不得购买农村宅基地建房,不可以购买“小产权房”。但由于小产权房价格是商品房价格的1/3至1/2,较低廉的价格能吸引到不少消费者,在多地商品房供需失衡的背景下,促使小产权房问题愈演愈烈。  据国土资源部不完全统计,2007年以前,全国小产权房的面积累计高达66亿平方米。另据国土资源部抽样调查显示,目前在北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州、广州、深圳等地,均已建起大量的小产权房。  全联房地产商会名誉会长聂梅生在接受《经济参考报》采访时表示,小产权房的主要购买群体是中低收入阶层,在商品房价格居高不下、保障房资格不足的背景下,中低收入者不得不选择位置较远、配套及保障较差,但价格低廉的小产权房,也随之形成了夹心层的房地产市场。  值得注意的是,早在2011年,国务院已经成立了由国土部和住建部牵头组成的小产权房清理小组,但清理工作却一直难有进展。  知名财经评论员马光远表示,自1995年起,小产权房问题便逐渐显现,但由于其涉及城乡二元结构而带来的土地问题、农民土地利益分配、地方政府对于土地与市场的垄断问题等多方面,使小产权房清除工作难以解决。  另外,中国土地勘测规划院土地工程师邹晓云也对《经济参考报》表示,全国各个地方小产权问题情况复杂。一方面,对全国范围内小产权房的总体数据难以统计,另一方面,如果要解决一些城市周边的小产权房,涉及的将不仅仅是老百姓的财产问题,而是居住问题。所以,这么多年来小产权房无法根本解决,并不是因为我国当前的制度或者思路方面的问题,而是利益分配问题。  太原市国土部门负责人指出,近年来,国内有些省份搞过小产权房解决试点,但经验不成熟。其核心问题仍是土地不合法。在没有合法手续的土地上擅自搞建设,根本得不到国家的认可,从政策层面上来说,很难使其合法化。  但马光远认为,未来对于小产权房问题的解决,根本是要尊重历史,尊重现实。“因此,小产权房转正是大势所趋,但补缴一定的土地出让金或者税款等方式来转正,各地情况不同。”  “但改革将会是漫长的,短期内难以进行。”马光远同时指出,解决小产权房问题,中央应推出总体方案,并不应该一棒子打死,全部进行拆迁,而应是多方共赢的解决方案。  邹晓云建议,以一种利益诱导机制,追缴土地增值税等方式,让这部分小产权房以市场化的途径进行流转。或可以通过另外的方式纳入当地保障房程序。  聂梅生也指出,在房价较高的一线城市进行小产权房入市试点,使小产权房转变为可合法交易的、以自住为主的、特殊性质的“商品房”,其根本属性并不是大产权房,而是类似于经济适用房和公租房的保障房,从而扩大城镇住房供给来源。另外,把小产权房与保障性住房建设有机结合起来,将部分存量小产权房转化为保障性住房。(经济参考报)

小产权房转正有望解开房地产调控死结  十年调控九成空,中国的房地产调控似已陷入一个无解的僵局。多年来,提高首付、加大交易环节成本、清算闲置土地、加大保障房供应、房产税试点、限贷限购……手段用尽,房价依然像脱缰的野马。刚需们沮丧之余,对即将召开的十八届三中全会冀望强烈,此次决定中国未来的会议,能否打开房地产市场的死结?  日前,作为中国官方高层智囊机构的国务院发展研究中心,首次公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告,其中关于土地制度改革方面的表述尤为引人注目。该方案提出,在规划和用途管制下,允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场,对已经形成的小产权房,按照不同情况补缴一定数量的土地出让金,妥善解决这一历史遗留问题。  这意味着,如果该方案实施,我国体量庞大的小产权房,将会有条件地“转正”。  笔者手头有一组数据:截至去年底,深圳住房总量约为4.2亿平方米,其中小产权房面积占比约47%,即接近2亿平方米;而处于“地下”状态的小产权房交易市场,房价行情约为商品房的1/3~1/2。而据统计,全国范围目前小产权房总量或已超过70亿平方米。可以想象,如此巨量的供应一旦合法地进入市场,其效果将令人震撼。我们或许会发现,以往的种种调控措施还真算是白费力气了。  我国的房地产调控往往脱不了行政干预的色彩,从“史上严”的调控政策来看,一个“限”字,令“看得见的手”显露无遗,而效果却适得其反。而从“383”改革方案来看,政府的调控思路开始注重于市场化手段,即以供求关系的改变来改善市场现状。它一方面会彻底颠覆目前的房地产市场供求,一方面又打破了政府垄断土地的局面,这对于房地产调控长效机制的建立,对于我国经济的可持续发展乃至国家的长治久安,显然都是有益的。  当然,这个方案并非为了平抑房价,其更深远的意义在于它是一场新的“土改”,可以改变土地二元结构,使农民享受到土地增值带来的益处,同时改变地方政府的“土地财政”现状,从而彻底转换地方政府职能。尽管如此,我们仅仅从房地产调控的角度来审视这一设想,已经是“搂草打兔子”的意外收获了。也正因为如此,人们有理由对这一设想的实现抱以期待。(证券时报)

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